南京写字楼投资课堂：写字楼淘金必掌握十条

走入财富的边缘，厉兵秣马争占商界。曾经的财富经历了农耕时代，而 20 世纪后工业的文明里，写字楼却悄然改变着文明的模式，对于投资租用型业主或自用型业主，选择好的增值的写字楼很是值得一提。

区域锁定 不论是投资租用型业主或自用型业主，都是想买一个好的增值的前景，而现在的写字楼中，正以各种概念形成了不同圈地的格局，所以选择何种商圈，正是锁定区域作出绝佳选择的上策。因此，在选择中应与写字楼所在的区域环境在政策、技术创新、人才、商贸、人气等方面的独特优势相结合，并关注该区域基础设施和其他配套设施的建设及今后的发展，并了解相毗邻的周边都有哪些国内外知名企业加入。 买写字楼不仅只关心办公的舒适，更应权衡其土地的增值的种种因素，因城市的主中心区土地的稀缺性强，增值的空间更大，特别是主中心区范围有限，根据现行的城市规划政策规定，已不可能再有新的高层写字楼供应。所以锁定圈地，是衡量写字楼是否具有增值的首选要素。

欲望锁定：选择写字楼在于对其进行购买的意图定位，是买了自用还是出租，都得明确其使用的目的性，作什么用，投入多少，多长时间收回成本，利润空间有多大，划不划算。

形象锁定 外观是体现写字楼房价与租金的重要因素之一，也是体现公司形象的关键，当然注重性价比的同时，更要注重周围的商气和人气，因而很多投资写字楼的买者都瞄准客户群来投资，知名企业和实力企业都将写字楼的档次形象作为仅次于区位的主要因素来选择，因此，写字楼的外观档次决定了其给人的第一印象。

品质锁定 如果用生产效率来衡量写字楼设计是否合理，那么好的写字楼并不只是显示其外立面如何的风光，而是看能不能激发员工灵感，更好地进行创造财富的因素。不论是投资型业主还是自用型业主，写字楼的品质至关重要，它包含了很多方面的内容：建筑立面、建筑品质、大堂的设计、大堂的品位和布局、办公区文化环境的营造等，如交通的便利程度，能否四通八达，空调系统、供暖系统、供水情况、车位面积设计是否合理，消防设施、物业、电梯数量、质量与配置状况，结构布局是否适用、采光通风是否良好等等，都需要逐一比较、现场观察、实地感受。所以，写字楼投资者的新 “ 金矿 ” 就是瞄准种种利好的因素投入资金，长期获利。

物业锁定 如果投资，最好请专业的理财公司对其增值进行评估，做到心中有数再投资。一般在购买时，应选择写字楼中租客人数最少达 70 ％的写字楼。这样可衡量其物业公司的水平及物业档次，投资者今后也可能会有较为稳定的回报。 而如果投资那些分割成小块面积进行出售的物业时，就要特别当心，虽然总价上可能会便宜，但由于进驻物业的公司档次低，流动性大，再加上小业主太多，影响到该物业的物业管理水平。不仅如此，当经济不好的时候，小业主的竞相压价，对客户进行的争夺战同样会影响到投资者今后的收益。所以，选择好的写字楼，还要看信息化配置和智能化配置，基本分析指标是否有楼宇自控系统、外部宽带接入、内部综合布线、 GSM 室内覆盖、网络系统的配置程度与可变性等等。 而物业管理的好坏是决定投资后能否保值和增值的至关重要的因素，并且还要看准物业管理公司的品牌和社会口碑，关键是看该管理公司是否能做到严谨、安全、细致、周到、快捷等。 收益锁定 是租还是卖？是否能通过银行按揭购买？都应搞清楚，有的是采用三押一付，即抵押三个月租金并在入住前先交一个月的租金。一般作按揭购买，如果选定的项目的综合因素好的话，只需首付，后续通过 “ 以租养贷 ” 的方式来供楼，让租用的业主为你供楼，几年后就可净享长达几十年的高额租金回报了。

因此，锁定收益时，应具体分析，并考察写字楼前产权年限和现有入驻率及入驻公司的类别层次，是甲级、乙级、还是丙级写字楼等？这些都是很重要的 .